Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Дом Консулт - Агенция за недвижими имоти
НАЧАЛО  ПРЕДЛОЖИ ИМОТ  ТЪРСЕНЕ  КАЛКУЛАТОР  УСЛУГИ  ПОЛЕЗНО  ЗА НАС  КОНТАКТИ Избрани  
     
ПРОДАЖБИ
НАЕМИ
СГРАДИ
ВАКАНЦИОННИ ИМОТИ
РАЗШИРЕНО ТЪРСЕНЕ
продажби 
  наеми 
Град 
Тип 
Цена  до  €
   
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Ново Строителство - Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Търсене - Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Контакти - Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Контакти - Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Домконсулт - банково кредитиране
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
,
 
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти    Новини    
Този неизмерим ипотечен бум 25.10.2019   
Източник: https://www.capital.bg

Жилищните кредити растат бързо, но изкривяванията в статистиката пречат да се види ясно има ли балон и колко е голям.

Темата накратко
  • Банковите ипотечни заеми растат с най-бързи темпове от повече от десетилетие, което поражда притеснения от балон.
  • Колко голям е той не може да се каже поради различни изкривявания в статистиката.
  • Картината не е толкова тревожна като през 2007-08 г., но някои банки видимо растат много агресивно.

Растящи доходи, ниска безработица, покачващи се цени на имотите, рекордно ниски лихви, лесно одобрение, конкуренция за всеки клиент и оферти за финансиране на до 100% от стойността на желаното жилище. В момента условията са перфектни за зараждане на нов бум в ипотечното кредитиране и банкери вече предупреждават, че такъв има. И че той неусетно бързо може да прерасне в балон, застрашаващ както потребителите, така и самите банки.

Колко обаче сериозен е ръстът и дали той е прекомерен е трудно да се каже. Лесно се вижда, че жилищните заеми растат с най-бързи темпове от десетилетие, а вече броят на банкови жилищни кредити е достигнал 177.8 хил. (при 170 хил. преди година и 147 хил. преди десет години). Но поради различни дефекти в статистиката няма как да се направи точен паралел нито с предкризисния бум от 2007-2008 г., нито с условията на други пазари.

Когато усещаш ръст, а виждаш спад

Едно от местата, където могат да се открият данни, които да послужат за измерител за температурата на имотния пазар, е тримесечната статистика на Агенцията по вписванията. Тя управлява Имотния регистър и регулярно предоставя обобщена информация по общини за броя вписвания по сделки за покупко-продажби, както и по ипотеки и др.

Данните на ведомството обаче чертаят странна картина. От 2015 г. наистина се виждат двуцифрени годишни ръстове и при законните, и при договорните ипотеки, достигащи в отделни тримесечия и над 30%, но от края на 2018 г. се виждат драматични спадове от по над 30%, а в някои области и по над 50-60%. Това просто не кореспондира на здравата логика, а и на сигналите и данните, излъчвани от банките и от БНБ.

Обяснението е техническо. По Закона за задълженията и договорите ипотеките имат максимален срок от десет години от учредяването им, независимо от срока на заема, който може и да е по-дълъг, като в практиката достига и тридесет години. Преди изтичането на валидността на ипотеката тя може да се поднови, ако междувременно не е заличена по някаква причина. От Агенцията по вписванията обясниха пред "Капитал", че публикуваната от тях справка "включва информация както за нови вписани договорни и законни ипотеки, така и за други правно релевантни действия" и по-конкретно - не само учредявания, а и подновявания и новирания.

Точно това масово се случвало последните години, когато са изтичали въпросните десетгодишни срокове за ипотеките, сключвани в годините на кредитния бум от 2007-2008 г. Банките и други кредитори са подновявали тези от тях по заеми, които междувременно не са погасени, рефинансирани, преструктурирани или пък погасени чрез продажба на имота от ЧСИ. А през 2009 г. вече кредитирането е замръзнало и няма нови изтичащи ипотеки. Затова и данните от Имотния регистър показват както по-силен бум от реалния в предходните години, така и несъществуващ спад сега. Изчистването на картината обаче е невъзможно без по-детайлна разбивка. Тук трябва да се има предвид и че числата от Агенцията по вписванията дават информация не само за физическите лица, а и за фирмите. А също и обхващат не само банковите ипотеки, а и от други кредитори (заеми от фирми или дори при разсрочено плащане в полза на продавача).

Банките и техните дефекти

Това ни запраща към другото място, където може да се добие представа - банковата статистика. Тя напълно според очакванията показва ръст, а не спад, но и тук има фактори, които трябва да се съобразят, за да се прецени колко голям е той.

По данни от паричната статистика на БНБ към август годишният темп на растеж на банковите портфейли от жилищни жилищни кредити е 12.3% и те достигат 11.4 млрд. лв. към август. Със септемврийските данни обаче данните са съществено ревизирани за периода от февруари 2018 г. насам и сумата на жилищните кредити намалява с над 1 млрд. лв. до 10.4 млрд. лв., докато тази за потребителските се покачва аналогично
Данни за бройките има само тримесечно, като към средата на 2019 г. те са 177.8 хил. и се увеличават с 4.2%. Тук проблемът е, че тези числа са просто снимки към отделни моменти и не дават сигурна представа за други фактори, влияещи на динамиката. Например в последните години и досега банките са в процес на разчистване на лошите си кредити и често продават пакети ипотечни заеми на колекторски фирми. Освен това предвид икономическия ръст има и погашения по кредитите, така че реалният ръст би могъл да е чувствително по-висок. При предишния бум 2007-2008 г. банките нямаха такова лошо наследство за разчистване и данните там не са замърсени.

В лихвената статистика на БНБ има и друга справка, показваща месечните данни само за "Нов бизнес" на банките. Графиката там показва обеми над 300 млн. лв., които в номинално изражение са съпоставими с тези от 2007-2008 г. Тук обаче също са възможни съществени изкривявания. В графата "Нов бизнес" освен прясно сключени договори, влиза и "всяко предоговаряне на лихвения процент, сроковете и/или други условия по вече съществуващ договор, когато възможността за такова предоговаряне не е заложена в него, както и предоговаряне на срок с активното участие на клиента". Рефинансирането от една в друга банка също логично влиза в тази графа, макар реално да е преместване на вече съществуващ дълг. Така че по тази линия пък по-скоро има вероятност данните да преувеличават ръста.

Така излиза, че няма един ясен и точен индикатор, който да ни показва има ли балон и колко надут е той. Дори да се изчисти всичкият шум в данните, ясно е, че на ниво система няма да се видят темповете на растеж от 2007-2008 г. Тогава се тръгваше от ниска база и за по-малко от три години обемът на жилищните кредити се удвои. А също така и десет години по-късно вече доходите и цените на имотите са различни, така че дори аналогични обеми и размери на кредита не са равнозначни (по данни на БНБ средният размер на жилищен заем е нараснал от под 50 хил. лв. през 2007 г. до 62 хил. лв. в средата на 2019 г.)

Същевременно обаче трябва да се има предвид и че рисковият апетит на банките и ръстовете им са доста различни. При някои от тях ипотечните портфейли растат в пъти над средното на пазара. Вече има институции, предлагащи кредити при под 3% годишна лихва и дори при под 3% годишен процент на разходите. Срещат се и оферти, при които открито се предлага финансиране на цялата стойност на придобивания имот без самоучастие или практики това да се прави прикрито - чрез комбинация с потребителски кредит. Евентуална смяна на макроикономическата картина (забавяне на растежа, спад в цените на имотите и ръст на лихвите) бързо може да превърне този бум в нова вълна лоши кредити и загуби. А прогнозите, че краят на възходящия бизнес цикъл е надвиснал и се задава забавяне, вече далеч не са екзотика.

Николай Стоянов

 

Обратно   
   
 
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Начало   Търсене   Услуги   Полезно   За нас   Kонтакти
© 2019 Дом Консулт. Всички права запазени!
Уеб Дизайн и разработка от Дизайн Студио 42
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти
Недвижими имоти Дом Консулт - покупка, продажба, наеми на недвижими имоти